Guia Legal

En general, hay dos posibles escenarios cuando Ud. está el proceso de compra de una propiedad en España. O bien, comprará una propiedad que aún está inalizada (sobre plano), a un promotor o una propiedad a un propietario privado o a una compañía (reventa). Si bien la estructura básica es similar, el proceso de búsqueda que debe ser llevado a cabo es totalmente diferente para cada caso.

Reserva, depósito y contrato

El primer paso en el proceso de compra de una propiedad en España es asegurar la operación con el vendedor, depositando una suma de dinero: el depósito de reserva. Mediante el mismo se fija el precio de la misma y se asegura su retiro del mercado por un cierto período de tiempo, generalmente por un mes. Es esencial que Ud. disponga de fondos suficientes para pagar el depósito de reserva por la propiedad que haya seleccionado. El pago puede ser hecho en efectivo, con tarjeta de crédito o mediante un cheque garantizado por el banco, girado a una entidad bancaria española. Si Ud. se ve imposibilitado para pagar el depósito de reserva, es muy improbable que se le reserve la propiedad o que se la saque del mercado. Este retraso puede, lamentablemente, costarle la operación. Por lo general el importe requerido como depósito fluctúa entre 3.000 y 12.000 euros.

En el momento de la entrega del depósito de reserva, se debe firmar un contrato de reserva entre Ud. (o su representante) y el vendedor, en el cual están estipulados los términos básicos del acuerdo. Estos puntos incluyen, por ejemplo, la dirección de la propiedad, si están incluidos garajes o trasteros, los plazos de pago, la fecha estimada para el cambio de contratos y el día aproximado en que se deberá completar el importe total de la venta.

Es muy importante recalcar que los depósitos de reserva no suelen ser devueltos, a no ser que se haya especificado lo contrario dependiendo de ciertos factores, tales como aumento del precio o llegado el caso, luego de haber visto la propiedad, si es que la reserva se hubiese hecho sin haberla visitado previamente.

Contrato de compra-venta

Una vez firmado el contrato de reserva y de que el depósito haya sido pagado al vendedor, se fijará un periodo de tiempo en el cual su abogado tomará los recaudos necesarios para asegurarse que el vendedor es el propietario legal de la propiedad y que ésta se encuentra libre de todo tipo de deudas, cargos o gravámenes.

Así como en Gran Bretaña, en España Registro de la Propiedad, que permite rastrear el título de la propiedad, lo que le otorga a Ud. seguridad y tranquilidad adicionales.

Durante este período, su abogado negociará los términos contractuales, los incorporará en el Contrato Privado de Compra, y ultimará el cambio de contratos. Llegado a este punto, Ud. tendría que disponerse a pagar entre el 20% y el 50% del precio de compra si es que ha comprado sobre plano y el 10% si se trata de una reventa..

Su abogado deberá segurarse (si compra sobre plano) que el promotor posea una garantía bancaria para todos los pagos, así como una garantía estructural por 10 años en el momento de completar el pago. La garantía bancaria o cláusula de seguro, protege sus pagos y le asegura el reintegro de su dinero, en el caso improbable de que el promotor no finalice el proyecto, quiebre o no cumpla los plazos de finalización, entrega y Ud. no desee esperar más tiempo.

El contrato de compra privada compromete firmemente a ambas partes, comprador y vendedor, a efectuar la operación al precio convenido (sujeto solamente a la fluctuación de las tasas).

Ninguna de las partes puede anular la operación luego de haber cambiado los contratos, so pena de ser penalizado.

Guía para los vendedores de una propiedad en España

Si Ud. está vendiendo una propiedad, el procedimiento básico es, por supuesto , el mismo que en el caso de una compra. Es prioritario que Ud. elija a un agente inmobiliario de su confianza, y asegurarse que el procedimiento del pago de comisión está claramente entendido.

Una vez que se ha llegado a un acuerdo para efectuar una venta, su abogado necesitará los siguientes documentos, para poder llevarla a cabo lo más rápidamente posible:

• Original Escritura Pública
• Copias de los últimos recibos de IBI y Basura
• Copias de los últimos pagos de los servicios (agua, electricidad,etc)
• Copia de los Estatutos de su comunidad con el nombre y la dirección del administrador de la Comunidad
• Copia del ultimo pago efectuado a la Comunidad
• Un inventario de los muebles y accesorios incluidos en la venta
• Si Ud. es un residente español y por lo tanto no sujeto a la retención del 5% (ver abajo), una copia de su más reciente declaración de impuestos

Si Ud. no posee residencia española, el comprador debe retener y pagar a la autoridad impositiva, el 5% del precio de venta declarado, en el momento en el que se completa el pago, a cuenta de algún papo de impuestos que Ud. pueda tener pendiente. En particular si adeuda algún pago del Impuesto a las Ganancias (ver abajo). Su abogado podrá informarle detalladamente sobre este particular.

Plus Valía

Este es un pago exigido por las autoridades locales y es calculado con referencia al incremento del valor de la parcela desde la última venta de la propiedad/parcela. En la mayoría de las operaciones, este impuesto es de unos pocos cientos de euros y es normalmente, aunque no siempre, pagado por el vendedor en el momento de haber sido completado el pago de la propiedad.

Impuesto a la ganancia de capital sobre una propiedad española

Ud. está sujeto al pago del impuesto a la ganancia de capital sobre la ganancia neta. ésta se calcula tomando el objeto que está vendiendo y deduciendo (1)los costos de la venta, (2)el precio original que Ud. pagó por la propiedad, (3) todos los costes y tasas originados por la compra y la venta de la propiedad y (4)el nivel inflacionario establecido por la ley. Los no residentes en España están gravados con una tarifa plana de 35% y los residentes con una tarifa mínima del 15%.